<< Усі новини

Василь Хмельницький: ми готові інвестувати сотні мільйонів в будівельні проекти

"Київська інвестиційна група" є чи не найзагадковішою бізнес-структурою країни і цілком може вважатися рекордсменом за кількістю компаній, які з нею пов'язують. Нерідко її власникам приписують конфліктні об'єкти і до останнього часу вони не реагували навіть на гучні звинувачення. Зараз у зв'язку з початком реалізації одного з найбільш масштабних будівельних проектів в країні - інноваційного парку Bionic Hill - основний власник активів групи, головним з яких є будівельна компанія UDP, ВАСИЛЬ ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ вирішив розповісти про свій бізнес першому заміснику головного редактора "Комерсант" АНДРІЮ ЮХИМЕНКО та спеціальному кореспонденту "Комерсант" Олегу Гавришу.

- Що собою представляє "Київська інвестиційна група"?

- Компанія займалася скупкою, розвитком і перепродажем активів останні 15 років. Але років п'ять-сім тому ми вирішили зосередитися на будівництві. До того часу стало зрозуміло, що ми не станемо першими або другими у металургії, хоча мали частку в "Запоріжсталі", або в енергетиці, хоча володіли часткою в "Київенерго". Сьогодні наш головний бізнес - це компанія UDP, якій належать наші основні будівельні активи. У нас є багато непрофільних активів, але в найближчому майбутньому ми їх плануємо продати для того, щоб розвивати будівельний напрямок. Який в найближчі п'ять років буде для нас основним. За нашими даними, в цій сфері ми перші або другі в Києві. А враховуючи, що більше половини всього будівництва в Україні зосереджено в столиці, ми, швидше за все, є однією з найбільших будівельних компаній країни.

- Коли ви говорите "ми", кого ви маєте на увазі? Вас і Андрія Іванова?

- З Андрієм Івановим ми є партнерами більше 20 років. У UDP у мене понад 50% акцій. Досить великий пакет належить йому - його частка друга за величиною після моєї. Приблизно такий же розподіл прав власності та в інших активах. Серед інших міноритарних партнерів - наші управлінці, менеджери, які працюють з нами більше 20 років. Крім того, нам завжди подобалося працювати в партнерстві. Ми вважаємо, що це знижує ризики і збільшує дохідну частину. Майже у всіх проектах від 25% до 60% належить нашим партнерам.

Будівництво

- Яким чином будівництво нерухомості може бути вигідним в нинішній економічній ситуації?

- На відміну від інших девелоперів, ми не займаємося крапковою забудовою, а будуємо "маленькі міста" на площі не менше 20 га. Компанії, які будують на ділянках в 2-3 га, не можуть побудувати на них необхідні інфраструктурні об'єкти. В "Новопечерських Липках" ми будуємо школу, дитячий садок, парк, тенісні корти, школу айкідо, спортивний комплекс. На додаткових сервісах, які також надають наші компанії, ми багато не заробляємо. Вони окупаються протягом 20 років. Але клієнти завдяки їм готові платити за житло більше. Ми керуємо всім комплексом, в тому числі житлово-експлуатаційними конторами.

Наша компанія до цих пір не побудувала жодного готелю, тому що ми не розуміємо, як цей бізнес може приносити дохід.

Ми щороку відкриваємо нову чергу того чи іншого комплексу, але тільки після того, як продамо попередню. Наприклад, перша черга "Новопечерських Липок" (300 тис. кв. М) зараз продана на 90%, і тому ми приступаємо до будівництва другої черги - житлова площа всього комплексу складе 600 тис. кв. м. Ми б ніколи не приступили до будівництва, якби продали тільки 30% побудованого житла. Проте в наступному році ми готові інвестувати сотні мільйонів доларів на будівельні проекти.

 

- Ви вважаєте, що на ринку нерухомості склалася хороша ситуація для інвестування?

- Ні, гарною її не назвеш. Але ми конкурентоспроможні. Ми маємо свою нішу і утримуємо продажі на рівні минулого року. Тобто спаду у нас не відбулося.

- Які проекти для вас пріоритетні?

- Ми готові інвестувати близько $ 200 млн у Ocean Plaza-2. Також в цьому і наступному році ми інвестуємо в нові черги "Новопечерських Липок" і "Паркового міста". Також ми будемо інвестувати в RiverStone і "Бульвар Фонтанів" і ще в три-чотири нових об'єкти.

- Минулого року російська компанія "ТПС Нерухомість" придбала 100% першої черги ТРЦ Ocean Plaza. Чи закрита ця угода?

- Вона закрита. 50% наших акцій купила "ТПС Нерухомість". Хто акціонер цієї компанії, я не знаю, але нам сподобалося з нею працювати. Можу сказати, що її власники чітко знають, чого хочуть, вони прагматичні люди і знають, як управляти цим об'єктом.

- Розкажіть, яка була структура акціонерного капіталу до того, як "ТПС Нерухомість" придбала ТЦ?

- Нашим другим партнером була компанія "К.А.Н. Девелопмент" Ігоря Ніконова. Нам належала ділянка, ми співфінансували і виконували частина девелоперських робіт. А їх був проект, і вони взяли на себе будівельну частину. Я задоволений нашою співпрацею.

- Хто буде реалізовувати Ocean Plaza-2?

- Ми разом з "К.А.Н. Девелопмент".

- Зараз на ринку нерухомості виставлені на продаж досить цікаві об'єкти: Radisson Blu, торговий центр "Глобус", житловий комплекс PecherSKY. Цікаві Чи ці об'єкти UDP?

- Ні. Ми будуємо самі, у нас гарна команда. У Києві сьогодні занадто багато готелів високого класу. Але ринку просто не потрібно стільки готелів такого рівня. Як вони з'явилися? Зазвичай інвестору, наприклад власнику металургійної компанії, подобається якийсь готель - там є ресторан, можна прийти з друзями або дівчиною. У результаті він приймає суто емоційне рішення і будує найдорожчий готель. Таким чином, в Києві з'явилося багато п'ятизіркових готелів, багато з яких сьогодні продаються. Скільки може коштувати такий об'єкт? Грубо кажучи, якщо готель заробляє $ 5 млн на рік, то ми множимо на шість-сім років і отримуємо $ 30-35 млн. Але власник каже: "Хвилиночку, але ми вклали $ 80 млн. І хочемо продавати виходячи з розрахунку вартості квадратного метра". Але такі розрахунки тут не працюють. Наша компанія до цих пір не побудувала жодного готелю, тому що ми не розуміємо, як цей бізнес може приносити дохід. В аеропорту "Жуляни" я теж хотів би побудувати Hilton або Radisson. Але дослідження показують, що там є попит на 100 двозіркових і 40 чотирьохзіркових номерів. За контрактом з авіаційними компаніями члени екіпажу літаків повинні проживати в чотирьохзіркових готелях. А пасажири, які літають лоукостами, не платитимуть більше $ 50 за ніч. Може, це й не престижно, але потрібно будувати двохзоряний готель.

- Торік UDP здала ТЦ "Меганом" у Сімферополі. Наскільки зараз цікаві такі проекти?

- Ми побудували цей торговий центр з трьома партнерами. Я задоволений цим проектом - там дуже правильне місцерозташування і концепція. У Сімферополі будувати дешевше, ніж у Києві. Проект вийшов конкурентоспроможними, ми забираємо клієнтів у інших торгових центрів. Очікуємо, що "Меганом" окупиться за п'ять-шість років. Ми вже здали першу чергу, зараз здаємо другу і третю. Поки ми бачимо, що найкраще продається торгова і житлова нерухомість. Бізнес-центри та готелі продаються гірше.

- Для того щоб це будувати, треба володіти великими вільними коштами. Де ви кредитуєте?

- В Ощадбанку Росії, а також у банку "Хрещатик". Сбербанк Росії дає нам чимало коштів, але я так думаю, що у нас хороша репутація, оскільки ми завжди вчасно віддаємо, у нас немає жодного простроченого кредиту.

- Вам усе ще належить частка в Індустріалбанку?

- Мені ніколи не належала там частка. Цим банком володіли мої колишні ділові партнери по "Запоріжсталі", зокрема Ігор Дворецький.

- А кому взагалі, крім СКМ, була продана "Запоріжсталь"?

- Я продав свою частку своїм партнерам. А кому вони продали, я точно не знаю.

- Чому українські девелоперські компанії не запрошують для своїх проектів іменитих архітекторів, таких як Норман Фостер або Заха Хадід, як це роблять в ОАЕ, Азербайджані, Казахстані?

- Тому що в цих країнах є нафтові гроші. В ОАЕ після 11 вересня повернулися арабські гроші, які знаходилися на Заході. Грошей багато, вони інвестуються у довге будівництво. І, звичайно, маючи такі можливості, там можуть собі дозволити архітекторів, чиї проекти можуть коштувати $ 20-30 млн. Ми заробляємо від $ 100 до $ 500 на метрі квадратному. І, звичайно, при такій прибутковості ми не можемо собі дозволити лауреатів Прітцкерівської премії. Хоча і в тих країнах, про які ви говорите, не всі об'єкти, побудовані цими архітекторами, окупаються. Скажімо, торговий молл "Хан Шатир" в Астані, спроектований Норманом Фостером, себе не окупив досі. Єдиний вихід для України - розвивати своїх архітекторів та проектні бюро.

"Жуляни"

- Чи є ви співвласником компанії "Майстер-Авіа", що управляє аеропортом "Жуляни"? Яка частка у вас в цій компанії?

- Так, ми є співвласниками, у нас частка 50%. Ми керуємо "Жулянами". І, по-моєму, це один з непоганих об'єктів. Він динамічно розвивається, хоча і має свої обмеження. Аеропорт просто ніколи не зможе пропустити більше 3 млн пасажирів, так як знаходиться в межах міста.

- Чому вам цікавий цей актив?

- Ми не цікавимося авіаційним бізнесом. "Жуляни" для нас скоріше інфраструктурний об'єкт. Ми побудували в аеропорту один термінал, зараз будуємо другий - бізнес-термінал. І будемо будувати ще один термінал для обслуговування внутрішніх рейсів. Але ми дуже обережно розвиваємо цей проект і уважно стежимо за зростанням пасажиропотоку та прибутковості об'єкта. Кожен наступний об'єкт ми будемо будувати, тільки коли переконаємося, що прибутковість збільшується. Ми також плануємо побудувати готель і бізнес-центр.

 

- Чому ви зацікавилися цим проектом?

 

- Ми спочатку викупили ділянку 15 га поруч з "Жулянами". Це дало нам конкурентну перевагу на конкурсі з визначення компанії, яка управлятиме аеропортом. Втім, охочих брати участь у цьому конкурсі було небагато ...

- Чому?

- Якщо подивитися на аеропорт зараз, то можна сказати, що це непоганий об'єкт, в нього можна інвестувати. Але коли аеропорт був порожнім і приносив 2 млн грн збитку щомісяця, охочих було небагато. Була ще одна російська, теж непрофільна компанія.

- Хто ще володіє "Майстер-Авіа"?

- Там ще два акціонери, я не можу точно назвати беніфіціари цих компаній. Ми спілкуємося з їх представниками і знаходимо спільну мову.

- Скільки коштів ви вже інвестували в розвиток аеропорту?

- До цього моменту було вкладено близько $ 50 млн кредитних коштів. Але вже зараз аеропорт починає приносити прибуток, і найближчим часом ми готові інвестувати ще до $ 20 млн. У цілому на "Жуляни" ми готові витратити до $ 100 млн за умови, що прибутковість об'єкта буде рости. Ми дуже обережна компанія.

- Які ще активи в авіації у вас є?

- Більше ніяких.

Bionic Hill

- Чому ви зацікавилися створенням технопарку Bionic Hill?

- IT-бізнес сьогодні є одним з найбільш перспективних напрямків. І у України в цій галузі є значний потенціал. Завдяки спадщини радянської математичної школи у нас щорічно випускаються 17 тис. випускників з освітою в області інформаційних технологій. Для порівняння: у Франції їх випускається не більше 15 тис. Щорічно з України їде приблизно 5 тис. програмістів. Зрозуміло, що це не випускники. Виходить, ми їх безкоштовно вчили в школі, вузі, а потім вони працюють на промисловість інших країн. У всьому світі це питання вирішується однаково - за рахунок створення індустріальних та IT-парків на зразок Кремнієвої долини в США або Бангалора в Індії. Ось і нам прийшла ідея створити такий парк, в якому людина зможе працювати, жити, вчитися і відпочивати.

У Бангалорі 20 років тому були створені умови для розвитку IT-технологій. У результаті в країну прийшли американські компанії, навчили місцевих програмістів. Багато хто з них, навчившись у американців, пішли і відкрили там же, в Бангалорі, свої фірми. І зараз Індія експортує IT-продукції на $ 20 млрд на рік. Ми хочемо побудувати парк, в якому будуть власний університет, гуртожиток, готелі, офіси великих IT-компаній, житло для їхніх співробітників, для програмістів, спортивні клуби і вся інфраструктура для їх життя. Університет повинен бути обов'язково, і ми його створюємо - він називатиметься Bionic University.

А коли буде створено середовище, ми розраховуємо, що в парк прийдуть західні та місцеві IT-компанії. Не будемо себе обманювати, з точки зору економіки це складний проект. І на першому етапі оренда офісів у парку буде становити порядку $ 15 за квадратний метр. Ми хочемо, щоб програмістам там було зручно жити і працювати. Західні компанії будуть себе там почувати так само, як і в США.

 

- Ви ведете переговори з кимось?

- Ми провели переговори з усіма передовими західними IT-компаніями. З кількома десятками з них у нас досягнута принципова домовленість, але, поки ми не почали будувати, договори ми з ними не підписуємо.

- Навіщо компаніям приходити працювати в Україні?

- Тому що тут IT-спеціалісту можна платити $ 2 тис. на місяць, тоді як у США та країнах Євросоюзу за ту ж роботу - $ 6-7 тис.

- Що це буде за університет?

- Зараз ми співпрацюємо з Києво-Могилянською академією. Ми вже відкрили на базі цього вузу майданчик, там навчається близько 140 осіб. Але в майбутньому ми створимо окремий університет, в якому студенти будуть не тільки вивчати технічні дисципліни, а й отримувати знання, необхідні для підприємництва та управління підприємством. Ми добиваємося того, щоб ці люди, попрацювавши в західних компаніях на території Bionic Hill, змогли створювати нові проекти в IT-сфері.

- Ви збираєтеся фінансувати нові IT-проекти?

- Ні. Ми не можемо конкурувати з IT-компаніями. Звичайно, не виключено, що ми колись візьмемо участь в одному з проектів, але тільки разом з професійним партнером з цієї галузі.

- Скептики відзначають, що проект досить дорогий і в сьогоднішніх фінансових умовах складно реалізовується.

- Звичайно, будь-який проект починається з сумніву. Так, проект дорогий, він коштує близько $ 1 млрд. Але перша черга оцінюється в $ 150 млн. Ми можемо собі дозволити такі капіталовкладення. Звичайно, для того щоб простіше продати нерухомість першої черги, ми будемо пропонувати її за невисокими орендними ставками, а термін окупності складе 15 років. Але у нас всі проекти довгострокові. Я впевнений, що на третій-четвертій черзі ми зможемо заробити.

- Як спори між владою міста та області позначаться на ваших планах?

- Я думаю, це більше політична суперечка. Ми з повагою ставимося до позиції і міста, і області. Але ділянка, на якій повинна початися забудова, належить не місту і не області, а нам. Нехай вони між собою сперечаються, а ми в будь-якому випадку почнемо будувати і, я впевнений, доведемо розпочате до кінця.

- Чим Bionic Hill відрізняється від звичайного котеджного містечка?

- Сьогодні немає ринку для котеджних містечок. Якщо там, де буде розташований Bionic Hill, сьогодні хтось побудує котеджне містечко, то він відразу банкрут. Там необхідно побудувати інфраструктуру. За нашими прогнозами, через п'ять-шість років ситуація з пробками в місті різко погіршиться, і кияни будуть стояти в пробках вже не по годині, а по три години, як у Москві. Попит на те, щоб жити і працювати в таких окремих районах, буде зростати. Сьогодні у всьому світі великі міста стають плоскими: з'являються мікрорайони з невеликих будівель, міста ростуть вшир. Коли місто росте у висоту, це призводить до транспортного колапсу. Подивіться, що відбувається навколо київських висотних офісних центрів.

 

- Коли в Bionic Hill зможе заїхати перша компанія?

 

- Будівництво почнеться в цьому році. У початку 2015 роки реально запустити першу чергу.

- Скільки коштів на проект Bionic Hill буде виділено з державного бюджету?

- Ні копійки. Ми тільки чекаємо, що місто побудує необхідні комунікаційні споруди - дорогу, підведе електрику і газ. У світі це звичайна практика. Адже міськбюджет буде отримувати кошти від компаній, які будуть працювати в інноваційному парку.

- У вас є партнер у Bionic Hill?

- Ні. Але я не проти їх залучити. Ми відкриті для переговорів.

"Біофарма"

- Торік Horizon Capital спільно з нідерландським банком розвитку FMO придбали частку в "Біофарму". Які у вас плани з розвитку "Біофарми"?

- Ми будуємо завод, аналогічний "Біофарму", у Білій Церкві і плануємо закінчити його першу чергу в цьому році. Ми також хочемо побудувати подібний завод у Росії, в Калузькій області, і продавати продукцію на російському ринку. У цій області влада створила сприятливі умови для інвесторів, завдяки чому зараз там вже будується вісім фармзаводов. До речі, UDP будує в Калузі житловий комплекс площею 200 тис. кв. м.

- Ви будете будувати російський завод з партнерами по "Біофарму"?

- Якщо вони погодяться - так. Якщо ні - то самі.

- Вас звинувачували в тому, що ви за рахунок застосування непрозорих схем домоглися того, щоб державні лікарні стали купувати препарати, виготовлені на основі плазми крові у вас. Тоді як раніше вони отримували їх безкоштовно від станції переливання крові. Як ви можете прокоментувати ці заяви?

- Це неправда. "Біофарма" виробляє більше 100 препаратів, в тому числі виготовлені з крові. Підприємство має сучасні виробничі потужності, випускає більш якісні препарати, ніж станції переливання крові. Тобто завод і станція непорівнянні в принципі. Наші препарати відповідають міжнародним стандартам. Вони не конкурують з препаратами станцій переливання крові, тому що це зовсім інший продукт набагато більш високого рівня. До станцій переливання крові та їх рішенням ми не маємо ніякого відношення.

"Київхліб"

- Чи належить вам все ще компанія "Київхліб"? Якщо ні, то коли і кому ви її продали?

- П'ять-шість років тому ми володіли неконтрольним пакетом акцій "Київхліба", але продали його в 2009 році. Ми не керували "Київхлібом". Я читав статті, де написано: "Василь Хмельницький зносить" Київхліб "і звільняє людей". Ми не подаємо до суду на ці публікації, але вони не мають ніякого відношення до дійсності. Кажуть, що на цьому місці ми побудуємо об'єкти нерухомості. Але будівництво на таких невеликих ділянках не відповідає стратегії UDP. Нам це не цікаво навіть теоретично.

- Ви могли б уточнити, кому ви його продали?

 

- Я безпосередньо не займався його продажем, тому не можу сказати, кому конкретно. Але можу сказати, що після цього пакет був перепроданий ще кілька разів. І зараз він точно не належить тим, кому його продавали.

- Якими ще активами в сфері виробництва продуктів харчування та агропромисловому комплексі в цілому ви володієте?

- У нас ще є компанія "Буланжері", яка має завод з випуску заморожених хлібних напівфабрикатів і володіє мережею з восьми магазинів, в яких печеться і продається житній хліб. Але це непрофільний актив. Він розвивається, приносить якісь гроші, але на певному етапі ми його продамо як непрофільний. Але харчова промисловість - це не наш основний бізнес. Я вважаю, що бізнесом треба займатися професійно. Не можна займатися всім відразу. Раніше у нас були пакети акцій металургійних заводів, харчової промисловості, виробників штучних алмазів, фармацевтики. Але не можна бути ідеальним менеджером у всіх цих напрямках. Тому краще нам спеціалізуватися і розвивати одну галузь.

- Чи залишилися у вас ще акціонерні частки в компанії "Київенерго"? Які? Якщо ні, то коли ви їх продали?

- Ні, не залишилися.

- Яким ще бізнесом ви володієте?

- У нас 50% відсотків в компанії РТМ, яка займається зовнішньою рекламою, 7 тис. площин, це досить прибутковий бізнес. Є з десяток інших невеликих, але прибуткових проектів, де ми партнери. Якщо хтось захоче купити такий бізнес, я готовий обговорювати дане питання.

- Ви не думали про IPO свого бізнесу?

- Ми готували до кризи до IPO компанію UDP. І вона, в общем-то, готова і сьогодні, оскільки вже багато років проходить аудит і працює за міжнародними стандартами. Але, на жаль, криза змінила наші плани, хоча в майбутньому ми можемо повернутися до цього питання.

Інтерв'ю взяли Андрій Юхименко та Олег Гавриш

Комерсантъ-Україна